飲食店向け

2020.09.20

【新型コロナ】飲食店のテナントの家賃交渉はできる?交渉ポイントと家賃支援制度を解説

新型コロナウィルスの影響で休業させざるを得ない飲食店では、食材や人件費をおさえたり各種給付金や補助金をフルに活用しても、固定費の支払いが厳しい場合がある。固定費の中でも特に家賃は大きな割合を占める部分であり、店舗存続の可能性を高めるためにも、この費用を少しでも抑えたいと願う経営者は多い。そこで検討するのが入居しているテナントの賃料の引き下げである。今回は、飲食店の家賃交渉のポイントについて紹介する。

賃料を減額できるかは交渉次第

まず知っておきたいのが、大家側からすれば「家賃の減額に応じる法的義務はない」という前提がある。また、家賃を滞納する場合、契約基づいて借主を退去させることもできるという状態にある。このような条件下で、家賃交渉をすることはやや至難の業であるかのように感じるが、現在のコロナ禍により賃料の減免を受け入れる大家は少なくないという。

その理由として、現在のテナントが退去になってもコロナが続く限り、新規店舗の入居見込みが非常に低いという事情がある。新型コロナウイルスにより今後の動きが予測できず、先々の収益に不安を抱えているのは大家側も同じなのである。そのため、交渉次第では賃料減免の可能性はあると考えられる。

また賃料の減免に関しては、国土交通省もコロナの影響を踏まえた特例措置を設けている。この措置では、コロナにより収入が減少して賃料の支払いが困難になった取引先に対し、賃料の減免(負債の免除等)を家主が行なった場合には、税務上の損金として計上することが可能になる。このような特例措置を踏まえたうえで、大家に家賃交渉をしてみるのも一つの案といえる。他にも、弁護士会などが手がけるADR(裁判外紛争解決手続き)を利用することで、一時的な家賃減額の交渉を委託するという方法もあり、オンライン対応を行なっている地域もあるという。

家賃交渉する際の4つのポイント

家賃交渉をスムーズにするためのポイントをいくつか紹介したい。

1.大家への電話の際は、アポイントのみを取ることに留める

・交渉成立の可能性が低くなるため、電話先で突然の家賃交渉をすることは控える。
・電話では「至急ご相談したいことがある」という旨だけを伝え、詳しい話や交渉は直接会って話をする。

2.事業を継続できることを示す

・現状の施策や対策を細かく説明したうえで、家賃減によって事業継続する道筋を伝える。
・コロナの影響による現状の売上や今後の展望を伝え、現状どのような事業計画になっているのかを数値を交えながら明確に話す。

3.貸主の事情を考慮する

 ・経営が難航しているのは、貸主も同様。貸主も借入返済があるというケースもあり、協力したくても応じることができない場合もある。
・同エリアでの条件や家賃相場を調べて、適切な価格の範囲で交渉をする。
・双方が納得できる、可能であればWin-Winの着地点を見つける気持ちで交渉をする。

4.固定資産税等の減免措置について伝える

・新型コロナウイルス感染症の影響により、事業等に係る収入に相当の減少があった場合には、 令和3年度の固定資産税及び都市計画税が減免となる。家賃を猶予した場合も同様の扱いとなる見込み。

一方的なお願いとならないように、相談ベースで切実な現状を丁寧に話すことが大切である。また、家賃交渉における返事がすぐにもらえない場合には、回答がいつ頃になるのかなどを予め聞いておきたい。

家賃給付金について

家賃交渉が難しい、または交渉決裂してしまった際にも検討したい制度として、「家賃支援給付金」がある。

「家賃支援給付金」は事業者の事業継続を下支えするため、地代・家賃の負担を軽減することを目的とした給付金で、定められた給付率・上限額の算定方法にしたがい、法人であれば「月額給付額(上限100万円)の6倍、最大600万円」、個人であれば「月額給付額(上限50万円)の6倍、最大300万円」を受給することができる。

法人・個人によって給付対象となる条件は異なるため、詳しくは家賃支援給付金のホームページを参照してほしい。申請期間は、2020年7月14日から2021年1月15日までとなっており、電子申請の締め切りは2021年1月15日の24時まで。今のところはオンラインのみでの受付だが、電子申請を行うことが困難な人のために、順次「申請サポート会場」を開設していく予定だという。

詳細はこちら:https://yachin-shien.go.jp/

持続可能な経営を描けているか

家賃交渉は事業継続のための有効な手段である。しかしコロナにおける混乱の中で、今ある店舗を「ただ継続したい」という思いだけで、勢いで家賃交渉をするケースも多々あるという。持続可能な経営をするためにも、経営者はウィズコロナにおける店舗の運営方法や、これまでと違う生活様式の中でどうやって売上を立てるのかということをしっかりと計画したい。家賃交渉は、それを今一度考える絶好のタイミングであるといえるのではないだろうか。

文=佐々木久枝
編集=Showcase Gig

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